GTC osiągnęła 189 mln euro zysku w 2008 roku

Globe Trade Centre S.A. (GTC) opublikowała wyniki finansowe za 2008 rok. Zysk netto w całym roku wyniósł 189 mln euro, a w IV kwartale 53 mln euro. Łączne aktywa na koniec 2008 roku wzrosły do 2,6 mld euro, a kapitał własny do 1,2 mld euro. Wartość portfela inwestycji wyniosła 1,8 mld euro.

W 2008 roku przychody operacyjne osiągnęły 114 mln euro i były wyższe o 55% w porównaniu z rokiem poprzednim. Taki rezultat jest wynikiem zarówno wzrostu dochodów z wynajmu o 38% (do 72,1 mln euro), jak i 100-proc. zwiększenia przychodów ze sprzedaży mieszkań i domów (do 42,5 mln euro).

Największy wpływ na przyrost przychodów z najmu miało zakończenie 9 nowych inwestycji w budynki biurowe. W Warszawie oddano do użytku budynki Nothus i Zephirus w kompleksie Okęcie Business Park, dwa budynki w Platinium Business Park oraz biurowiec Nefryt. We Wrocławiu Spółka ukończyła budynek Globis, a w Krakowie biurowiec Edison oraz biurową cześć Galerii Kazimierz. W Serbii oddano do użytku budynek GTC Square w Belgradzie. W 2008 roku GTC otworzyła pierwsze centrum handlowo-rozrywkowego w Rumunii – Gallerię Buzau. W całym ubiegłym roku oddana do użytku powierzchnia biurowa i handlowa wyniosła około 115 000 mkw.
Spółka zwiększyła również dochody z istniejących obiektów, co było możliwe dzięki wzrostowi poziomu wynajęcia powierzchni oraz wyższym stawkom najmu (uzyskanym dzięki indeksacji stawek czynszu oraz wyższemu czynszowi od obrotu w centrach handlowych).

W 2008 roku Spółka zaksięgowała przychody ze sprzedaży mieszkań w Bukareszcie (Rose Garden) i Belgradzie (Park Apartments). Łącznie do nabywców trafiły 274 apartamenty (odpowiednio 117 w Rumunii oraz 157 w Serbii). Na Osiedlu Konstancja w Warszawie sprzedaż i przekazanie nabywcom luksusowych domów przyniosło 6 mln euro przychodów.

Średnia marża operacyjna na przychodach z wynajmu wyniosła 74% (wobec 79% w 2007 roku). Załamanie na rynku mieszkaniowym w regionie spowodowało spadek marży brutto na sprzedaży mieszkań do 22% (z 41% w 2007 r.)

Zysk operacyjny osiągnął w 2008 r. poziom 283,9 mln euro (wobec 323,1 mln euro w 2007 r.), podczas gdy zysk netto wyniósł 189 mln euro w porównaniu do 261,4 mln euro rok wcześniej.

W trakcie roku złoty silnie osłabił się wobec euro. W rezultacie zwiększyła się rezerwa na odroczony podatek dochodowy, podnosząc średnią stopę opodatkowania do 29,4%, wobec 12,6% w 2007 roku.

Pomimo zawirowań na rynku, GTC wypracowała w IV kwartale 2008 roku solidne wyniki. Przychody operacyjne wyniosły 43,6 mln euro, a zysk netto 53 mln euro.

W roku 2008, IASB (Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości) zaaprobowała zmianę, która przewiduje przeklasyfikowanie nieruchomości inwestycyjnych w trakcie realizacji do pozycji MSR 40 – Nieruchomości Inwestycyjne. Podmioty prezentujące wyniki zgodnie z zasadami IFRS (Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej) muszą uwzględnić w ramach Nieruchomości Inwestycyjnych także nieruchomości w trakcie budowy lub realizacji z przeznaczeniem ich na nieruchomości inwestycyjne w przyszłości i zaprezentować ich wartość rynkową. Nowe zasady będą miały zastosowanie od 1 stycznia 2009 roku, z możliwością ich stosowania już od IV kw. 2008.

W związku z powyższymi zmianami w IV kwartale 2008 roku, Spółka zmieniła politykę rachunkowości w zakresie pozycji „Budowa w toku” tak, by zwiększyć przejrzystość raportowania i zmniejszyć zmienność zysku wynikającą z metody jego rozpoznawania zgodnej z MSR 40. Spółka ma nadzieję, że taka polityka przyczyni się do bardziej zrozumiałej prezentacji Wartości Aktywów Netto (NAV).

GTC przeszacowała tylko te nieruchomości inwestycyjne w trakcie realizacji, których istotna część ryzyka inwestycyjnego została wyeliminowana. Jako generalną przyjęto zasadę, że przeszacowane zostaną tylko projekty które mają:
– pozwolenie na budowę,
– podpisany kontrakt na realizację z generalnym wykonawcą
– przekraczającą 20% powierzchni do wynajęcia część obiektu, dla której podpisane są umowy najmu lub listy intencyjne.

Wynik przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych w trakcie realizacji w IV kwartale 2008 roku wyniósł 125 mln euro. Przeszacowanie dotyczyło: Galerii Jurajskiej w Częstochowie, Centrum Biurowego Kazimierz w Krakowie, trzeciego budynku Platinium Business Park w Warszawie, Biurowca Metro w Budapeszcie, biurowca Citygate w Bukareszcie, centrów handlowych w Rumunii (Piatra Neamt, Suceava, Arad) i w Bułgarii (Varna, Stara Zagora). Wycena tych inwestycji została przeprowadzona przez uznanych i niezależnych biegłych. Przyjęte stopy kapitalizacji wyniosły od 7,9% w Polsce do 8,1% w pozostałych krajach.

Aktualizacja wyceny ukończonych inwestycji w IV kwartale 2008 roku przyniosła odpis w wysokości 35 mln euro. Rezultat ten był efektem wzrostu stóp kapitalizacji w ostatnich miesiącach ubiegłego roku. W IV kwartale 2008 r. biegli przyjmowali do wyceny stopy kapitalizacji na poziomie 6,9% w Polsce i 7,7% w pozostałych krajach.

Mimo burzliwych czasów ukończone inwestycje GTC, z uwagi na atrakcyjne lokalizacje, długoterminowe umowy z uznanymi najemcami i wysoką jakość zarządzania nieruchomościami, relatywnie dobrze zachowują swoja wartość rynkową.

W 2008 roku Zarząd GTC podjął poważne działania w celu przystosowania działalności Spółki do pogarszającego się otoczenia ekonomicznego. Narzucona ścisła kontrola kosztów oraz szeroko zakrojona akcja obniżania wydatków (w tym m.in. zamknięcie biura w Kijowie) pozwoliły na oszczędności rzędu 35 mln euro.

Kierownictwo Spółki kontynuowało też politykę utrzymania wysokiej płynności finansowej. Na koniec 2008 roku GTC miała 200 mln euro w gotówce. Dźwignia finansowa (stosunek zobowiązań długoterminowych do łącznych aktywów) pozostała na poziomie 45%, a ponad 70% długoterminowych zobowiązań Spółki jest wymagalna w 2013 roku lub później. Średnia roczna stopa procentowa wyniosła około 6,4%.

Odsetki od 63% długoterminowego zadłużenia są zabezpieczone na 5 lat. GTC używa różnych instrumentów zabezpieczających w celu zabezpieczenia ryzyka kursowego i stóp procentowych jedynie dla istniejącego zadłużenia. Transakcje zamiany na stopy procentowe (IRS – interest rate swaps) wykorzystane zostały w celu utrzymania na stałym poziomie stopy procentowej przy finansowaniu projektów w dolarach i euro, podczas gdy walutowych transakcji zamiany na stopy procentowe (Cross currency IRS) użyto, by zabezpieczyć pozycję walutową obligacji denominowanych w złotych i utrzymać płatności odsetek na stałym poziomie.

Zarząd Spółki będzie w dalszym ciągu aktywnie zarządzał ryzykiem dostosowując tempo rozwoju do sytuacji na rynkach nieruchomości i rynkach finansowych i redefiniując strategię inwestycyjną.