Publikacja wyników osiągniętych w 2011 roku
Stabilne wyniki operacyjne, jednak kryzys strefy euro wpłynął na aktywa w Europie Południowo-Wschodniej
Globe Trade Centre S.A. (GTC) opublikowała dzisiaj wyniki finansowe za 2011 rok. Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (IFRS) i zaprezentowane w euro.
Kluczowe wydarzenia
- Pomimo sprzedaży Galerii Mokotów, przychody z wynajmu oraz z tytułu usług wzrosły w 2011 r. do 129 mln euro (4% r/r) dzięki nowo ukończonym nieruchomościom oraz zwiększonemu poziomowi wynajęcia
- Negatywna rewaluacja oraz odpisy w wysokości 296 mln euro były wynikiem wpływu kryzysu strefy euro na rynek nieruchomości oraz rynek kredytowy w Rumunii, Bułgarii, Chorwacji oraz na Węgrzech
- Odpisy stanowią 12% ogólnej wartości aktywów przed aktualizacją wyceny; ich wartość księgowa netto po odpisach wynosi 784 mln euro
- Rezultaty aktywnego zarządzania nieruchomościami:
- Zwiększenie płynności finansowej dzięki sprzedaży wybranych aktywów oraz kredytom refinansowym
- Korzystniejsza struktura zobowiązań dzięki renegocjowaniu warunków kredytów bankowych
- Stałe zwiększanie poziomu wynajęcia w obiektach komercyjnych
- Zwiększenie wpływów z tytułu najmu dzięki otwarciu nowych centrów handlowych, w znacznym stopniu wynajętych
- Realizacja dwóch atrakcyjnych inwestycji na stabilnym rynku centrów handlowych w Warszawie będzie miała pozytywny wpływ na wartość portfela nieruchomości w wymiarze średniookresowym
- Wartość zrealizowanych obiektów komercyjnych o łącznej powierzchni 580,000 mkw. wynosi 1,3 mld euro (stan na dzień 31 grudnia 2011 r.)
- Przewodniczący Rady Nadzorczej, Eli Alroy ogłosił decyzję o przejściu na emeryturę
“Od początku kryzysu w 2008 roku, zarząd GTC stale monitoruje wszystkie projekty realizowane przez Spółkę oraz dostosowuje plany rozwoju do warunków rynkowych. Nasze aktywne i czujne podejście zaowocowało stabilnym poziomem posiadanej gotówki, jak również zapobiegło niedotrzymaniu zobowiązań finansowych wobec banków, z którymi współpracujemy od wielu lat. Uniknięcie wpływu niekorzystnych warunków zewnętrznych było jednak niemożliwe” – powiedział Eli Alroy, Przewodniczący Rady Nadzorczej GTC. „Sytuacja ta wpłynęła przede wszystkim na naszą działalność w Europie Południowo-Wschodniej. Przewidzenie rozmiarów kryzysu w Grecji oraz skali pogorszenia sytuacji ekonomicznej w Rumunii czy Bułgarii, było niemożliwe, czego skutkiem były znaczące odpisy, które musieliśmy zaksięgować w drugiej połowie 2011 roku” – dodał Eli Alroy.
Wyniki finansowe
Przychody z wynajmu oraz z tytułu usług wzrosły w 2011 r. o 4% do 129 mln euro, w porównaniu do roku 2010. Sytuacja taka miała miejsce pomimo sprzedaży Galerii Mokotów. Wzrost przychodów z wynajmu był możliwy dzięki nowo ukończonym nieruchomościom, w tym Galerią Stara Zagora w Bułgarii, Avenue Mall w chorwackim Osijeku, czy Platinium Business Park V w Warszawie. Według stanu z grudnia 2011 r., część z ukończonych nieruchomości ma potencjał do generowania jeszcze wyższych zysków w przyszłości wraz ze wzrostem wynajętej poziomu wynajęcia. Marża na wynajmie w 2011 r. wyniosła 72%.
Przychody ze sprzedaży mieszkań spadły w 2011 r. do 25 mln euro głównie z powodu mniejszej liczby sprzedanych nieruchomości mieszkaniowych oraz niższych cen, wynikających z niekorzystnej sytuacji ekonomicznej w Rumunii i na Węgrzech. Pozycja ta została częściowo poprawiona dzięki sprzedaży domów i rezydencji w ukończonej piątej fazie podwarszawskiego Osiedla Konstancja. Marża na działalności operacyjnej z tytułu sprzedaży mieszkań w 2011 r. wyniosła 8%.
Pomimo niższego poziomu sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych, zysk brutto z działalności operacyjnej pozostał w 2011 r. na dosyć stabilnym poziomie 95 mln euro.
Strata z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz odpisów dotyczących inwestycji mieszkaniowych w 2011 r. wyniosła 296 mln euro. Negatywna rewaluacja była efektem niekorzystnej sytuacji na rynku rumuńskim, bułgarskim, chorwackim oraz węgierskim. Zmiany w wycenie są głównie efektem czynszowego niższych oczekiwanych stawek czynszu oraz przesunięć w realizacji wybranych inwestycji.
Strata netto w 2011 r. wyniosła 338 mln euro, głównie w wyniku straty z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości oraz gruntów inwestycyjnych.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych na dzień 31 grudnia 2011 r. kształtowała się na poziomie 2,020 mld euro (włączając aktywa przeznaczone na sprzedaż w wysokości 134 mln euro), po uwzględnieniu straty z ich wyceny w 2011 r., co odzwierciedla sytuację makroekonomiczną na dzień 31 grudnia 2011 r. Kolejna aktualizacja wyceny wartości nieruchomości oraz działek przeznaczonych pod zabudowę komercyjną i mieszkaniową zostanie przeprowadzona przez zarząd Spółki na dzień 31 marca 2012 r.
Wartość aktywów netto (NAV) na akcję na dzień 31 grudnia 2011 r. ukształtowała się na poziomie 3,2 euro w porównaniu do 4,8 euro na dzień 31 grudnia 2010 r.
W wyniku renegocjacji wybranych umów kredytowych oraz zmiany kowenantów, blisko 50% zadłużenia GTC jest wymagalne w 2017 roku i później. Średni koszt finansowania długiem pozostał na atrakcyjnym poziomie 5%. Zapewnia to Spółce komfort w realizacji dalszych planów rozwoju.
Kluczowe wydarzenia w 2011 roku
Działania podjęte w celu zwiększenia płynności
Sprzedaż Galerii Mokotów
1 sierpnia 2011 r., po spełnieniu wszystkich warunków określonych w umowie przedwstępnej, GTC podpisała umowę sprzedaży 50% udziałów w swojej flagowej inwestycji handlowej – Galerii Mokotów w Warszawie. Transakcja została przeprowadzona przy wycenie nieruchomości na poziomie 475 mln euro. Nabywcą udziałów była spółka stowarzyszona Unibail Rodamco S.E. – współwłaściciel i zarządca centrum. Transakcja przyniosła GTC 110 mln euro wolnej gotówki.
Refinansowanie umów kredytowych w wysokości 127 mln euro
GTC podpisała dwie umowy kredytu refinansowego o łącznej wartości 127 mln euro. Uzyskane kredyty dotyczyły inwestycji biurowych zrealizowanych przez Spółkę w Bukareszcie i Belgradzie. Były to jedne z największych transakcji refinansujących nieruchomości w Rumunii i Serbii w 2011 roku, świadczące o dobrych relacjach GTC z pożyczkodawcami.
Renegocjowanie kowenantów w umowach kredytowych o wartości 97 mln euro
GTC zakończyła rozmowy z bankami kredytującymi wybrane nieruchomości Spółki, dotyczące czasowego zniesienia kowenantów w części z umów kredytowych o łącznej wartości 97 mln euro. Pomyślnie zakończone negocjacje pozwoliły na przeklasyfikowanie 73 mln euro z zobowiązań krótkoterminowych do długoterminowych, co wzmocniło przepływy finansowe Spółki (stan na dzień 31 grudnia 2011 r.)
Ukończenie inwestycji
Otwarcie Avenue Mall Osijek w Chorwacji
W kwietniu 2011 r., GTC oraz Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOiR) otworzyły we wschodniej Chorwacji centrum handlowo-rozrywkowe Avenue Mall Osijek.
W Avenue Mall Osijek znajduje się blisko 27.000 mkw. powierzchni najmu oraz 80 punktów handlowych i usługowych. Centrum jest wynajęte w ponad 80%. Pozostała część powierzchni jest przedmiotem zaawansowanych negocjacji. Realizacja Avenue Mall Osijek była współfinansowana przez EBOiR oraz Raiffeisen Bank. EBOiR posiada również 20% udziałów w inwestycji.
Platinium IV w Warszawie ukończone i wynajęte w całości
Realizacja czwartego budynku w kompleksie Platinium Business Park, położonym u zbiegu ulic Domaniewskiej i Wołoskiej w Warszawie, zakończyła się w maju 2011 roku – w rekordowym czasie 13 miesięcy od uzyskania pozwolenia na budowę. Dwunastokondygnacyjny budynek został w całości wynajęty przez Grupę Aviva, która zajmuje w nim 13.000 mkw. powierzchni biurowej. Firma wprowadziła się do budynku latem 2011 roku.
Otwarcie Galerii Arad
Galleria Arad to jedenaste centrum handlowe wybudowane przez Grupę GTC w Europie Środkowo- i Południowo-Wschodniej. Jego realizacja została sfinansowana przez Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju oraz Raiffeisen Bank.
Na 35.000 mkw. powierzchni handlowej w Galerii Arad znajduje się 100 sklepów i punktów usługowych. Centrum jest wynajęte w 95%. Główni najemcy centrum to: supermarket CORA, 8-ekranowe kino Cinema City, sklepy odzieżowe Grupy Inditex (Zara, Bershka, Stradivarius oraz Pull&Bear) oraz Grupy Peeraj (Mango, Oviesse, Piazza Italia, Vero Moda oraz Jack & Jones), jak również centrum Pure Fitness. W galerii znajduje się również 18 restauracji i kawiarni. Do dyspozycji klientów jest podziemny parking mieszczący 1000 samochodów. Galleria Arad służy także jako siedziba kilku wydziałów urzędu miasta Arad.
Ukończenie budynku Corius w Warszawie
Pod koniec 2011 r., GTC ukończyła trzeci budynek w Okęcie Business Park w Warszawie. Biurowiec Corius dysponuje 8.840 mkw. powierzchni biurowej klasy A i jest już wynajęty w ponad 80%.
Okęcie Business Park jest położony przy ul. 17 Stycznia w Warszawie w bezpośrednim sąsiedztwie Lotniska Chopina. Pierwsze dwa budynki w kompleksie (Nothus i Zephirus) zostały ukończone w 2008 roku i są wynajęte w 100%. Znajdują się w nich biura m.in. takich firm jak: Novo Nordisk, Avon, Moeller Electric czy Mitsubishi. W budynku Corius powierzchnię wynajęły do tej pory m.in. EGIS, Pandora A/S oraz YES Airways.
Nowe projekty
Budowa Platinium Business Park V
Realizacja jedenastokondygnacyjnego budynku o powierzchni najmu 11.000 mkw. rozpoczęła się w kwietniu 2011 r. Budynek, który jest już wynajęty w 70%, zostanie ukończony w czerwcu tego roku.
GTC podpisała już umowy najmu powierzchni w Platinium Business Park V m.in. z takimi firmami jak K2 Internet, Starcom, VeriFone Poland czy Schrack-Seconet.
Galleria Burgas w Bułgarii zostanie oddana do użytku w maju br.
Galleria Burgas będzie dysponowała ok. 36.500 mkw. powierzchni handlowej netto oraz 1.200 miejscami parkingowymi. Będzie to pierwszy nowoczesny obiekt tego typu w południowo-wschodniej części Bułgarii, jak również pierwszy w kraju obiekt handlowy z certyfikatem LEED.
W gronie najemców Galerii Burgas znajdują się m.in. H&M, grupa Inditex (Zara i Bershka), Cinema City (dziesięciosalowy multiplex), supermarket Carrefour, klub Pure Fitness oraz marki Subway, Deichmann i Seven Hill. Centrum jest obecnie wynajęte w 60%. W sprawie pozostałej powierzchni toczą się zaawansowane negocjacje.
Planowana budowa dwóch galerii handlowych w Warszawie
Równolegle z pracami nad projektem inwestycji w Wilanowie, GTC planuje budowę drugiego nowoczesnego centrum handlowo-rozrywkowego w Warszawie. Inwestycja powstanie na działce o powierzchni 4,9 ha na Białołęce. Koszt inwestycji szacowany jest na ok. 160 mln euro.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka na której powstanie centrum jest w całości przeznaczona pod zabudowę handlowo-usługową. Dzięki dobrej komunikacji, w zasięgu bezpośredniego oddziaływania nowego centrum znajdą się, poza Białołęką, również sąsiednie dzielnice – Żoliborz, Bielany, Praga Północ oraz Targówek. Łącznie, szacuje się, że w zasięgu planowanego centrum mieszka ok. 520 tysięcy osób.
Ważne umowy najmu
Nowe umowy najmu podniosły odsetek powierzchni wynajętej
W 2011 r. GTC podpisała wiele znaczących umów najmu, dotyczących łącznie ponad 50.000 mkw. powierzchni komercyjnej. Umowy te mają pozytywny wpływ na ogólny wskaźnik powierzchni wynajętej przez GTC, a finalnie przełożą się również na wzrost wyceny poszczególnych aktywów oraz ilość posiadanej przez Spółkę gotówki:
– Nowi najemcy budynków biurowych w Polsce m.in. w Platinium Business Park i Okęcie Business Park w Warszawie, University Business Park w Łodzi oraz Centrum Biurowym Francuska w Katowicach
– Znaczące umowy najmu w innych krajach działalności, np. wynajęcie 29.000 mkw. w budynku Spiral w Budapeszcie
– Zwiększony wskaźnik wynajęcia centrów handlowych w całym regionie (zarówno w obiektach ukończonych, jak i w budowie)
Wydarzenia korporacyjne
Zmiana na stanowisku Przewodniczącego Rady Nadzorczej
Po 18 latach na czele GTC, 28 lutego br., Eli Alroy złożył rezygnację ze stanowiska Członka Rady Nadzorczej GTC. Rezygnacja wejdzie w życie w dniu 6 kwietnia 2012 r. Na stanowisku Przewodniczącego Rady Nadzorczej GTC zastąpi go Alain Ickovicks, wieloletni członek Rady Nadzorczej.
“Przewodzenie GTC było wspaniałym doświadczeniem, gdyż pozwoliło mi na aktywne uczestnictwo w przemianach gospodarczych w poszczególnych krajach regionu. Jednocześnie, wymagało jednak wielu osobistych poświęceń, a zwłaszcza ciągłej rozłąki z domem i rodziną. Nadszedł moment, w którym zdecydowałem, że zarówno moim najbliższym, jak i mnie samemu należy się zmiana” – powiedział Eli Alroy. „Jestem dumny, że zostawiam GTC w rękach doskonałego zespołu zarządzającego oraz świetnych managerów w poszczególnych krajach. Kierują oni pracą drużyny profesjonalistów posiadających wyjątkowe doświadczenie w dziedzinie nieruchomości. To właśnie oddanie ich wszystkich sprawiło, że GTC stanowi dzisiaj punkt odniesienia dla swojej branży w Europie Środkowej i Wschodniej. Obecny zespół zarządzający posiada wizję, plan działania oraz narzędzia, które umożliwią mu sprawne prowadzenie firmy w najbliższych latach” – dodał Eli Alroy.
Alain Ickovics posiada tytuł B.S.C. Industrial Engineering na Israel Insitute of Technology oraz uzyskał tytuł M.B.A. na Columbia University Graduate School of Business. W latach 1984-1990 pracował w nowojorskim Citibanku, w którym zajmował różne stanowiska w departamencie finansowania nieruchomości, w tym stanowisko zastępcy dyrektora. W latach 1994-2002 pełnił funkcję Prezesa Zarządu GTC S.A. Od 2006 roku jest prezesem zarządu Kardan N.V. oraz członkiem organów nadzorczych w Grupie Kardan. Dwa tygodnie temu, Alain Ickovics ogłosił zamiar ustąpienia ze stanowiska w zarządzie Kardan N.V.
